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不動産鑑定士になるまで

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不動産鑑定士になるまで

不動産鑑定士までのみちのり
ステップ1 不動産鑑定士試験 短答式試験

平成27年試験結果 受験者数 1,473名 うち合格者数 451名 合格率 30.6%

日時:

5月中旬(平成27年度は5月10日(日))

試験科目: 不動産に関する行政法規(試験時間120分)
不動産の鑑定評価に関する理論(試験時間120分)
五肢択一のマークシート方式で実施されます
コメント: 行政法規は、不動産に関連する39法律から出題されます。都市計画法、建築基準法、地価公示法、土地収用法、農地法等があります。その他、所得税法や法人 税法といった税法の分野からの出題もありその出題内容は多岐にわたります。軽視すると怖い科目です。また、鑑定理論は、唯一短答式と論文式の両方から出題 される科目であり、最も重要な位置づけになります。この科目を自分の得意科目にすることが合格への早道となることでしょう。内容は、基本的には「不動産鑑 定評価基準」からの出題となりますが、不動産とは何かから始まり、具体的な評価の方法、そして借地権やマンションはどのように評価するのかといった内容です。
いずれの科目も五肢択一ですが、個数問題(正しい文章がいくつあるか等の出題形式)での出題も多く、難易度は高いです。
ステップ2 不動産鑑定士試験 論文式試験

平成26年試験結果 受験者数 745名 うち合格者数 84名 合格率 11.3%

日時: 8月上旬(平成26年は8月2日(土)~8月4日(月)の3日間
試験科目: 1日目 民 法(論文・120分)
経済学(論文・120分)
2日目 会計学(論文・120分)
不動産の鑑定評価に関する理論(論文・120分)
3日目 不動産の鑑定評価に関する理論(論文・120分)
不動産の鑑定評価に関する理論(演習・120分)
コメント: 各科目とも2時間の試験時間です。論文科目については、それぞれ2問ずつ出題され、解答用紙は4枚(B4・25行)準備されています。1問につき60分程度の時間で2枚の解答用紙を使用することとなります。時間との勝負であり、ゆっくりと考えている時間はありません。如何に問われていることを論理的に説明できるかが合否のカギを握ります。また、演習科目は電卓を持ち込んで与えられた資料を基に鑑定評価額の計算をします。これは論文科目以上に時間が足りませんので、2時間間違えることなくトップスピードでの解答を要求されます。
ステップ3 実務修習
その1 不動産の鑑定評価に関する講義
不動産の鑑定評価の実務に関する講義は、不動産の鑑定評価に関する実務について、その各段階における基礎となる知識を集合形式で修得する過程です。東京において、前期3日間、後期3日間の計6日間、講義とあわせて机上演習、確認テストが行われます。実務修習期間(コース)の別なく、初年度に受講します。
前期 平成26年12月4日(木)~平成26年12月6日(土)
後期 平成27年6月25日(木)~平成27年6月27日(土)
コメント: 講義は1日7時限(1時限は1時間)、合計で13科目でそのうち9科目32単位について確認テストが9回行われます。確認テストは1回30分で、1問10点の合計100満点方式で出題されます。合格認定基準に満たない者は追試を受けることになります。この追試でも合格認定基準に満たない者は、この講義の履修単位を付与されず、講義を終了することができないことになります。
その2 基本演習
基本演習は、鑑定評価報告書の作成において通常採用される手順を、実務修習生自ら作成することにより、修得する課程です。集合形式で、東京及び大阪において、1段階2日間で、計2段階4日間により演習を行います。
〔東京会場〕
第一段階

平成27年4月24日(金)~平成27年4月25日(土)

第二段階 平成27年8月28日(金)~平成27年8月29日(土)
〔大阪会場〕
第一段階 平成27年4月10日(金)~平成27年4月11日(土)
第二段階 平成27年8月21日(金)~平成27年8月22日(土)
コメント: 評価対象不動産に関する資料に基づき、グループごと(各グループ4名)に現地調査から鑑定評価書の作成まで行います。鑑定評価書の作成はグループ内で討論しながら各自で行います。鑑定評価書は、試算表も含めてA4用紙30枚以上あり、計算も全て電卓で行うことから、研修の時間内で作業を終えるのは困難です。
その3 実地演習
実地演習は、不動産の鑑定評価に関する実務について、実地において鑑定評価報告書の作成を通じて評価方法を修得する過程です。選択制により、1年コース、2年コース、3年コースの3コースがあります。
実地演習は、物件調査実地演習と一般実地演習により構成されています。
物件調査実地演習は物件調査の手法を修得する演習です。一般実地演習の受講前に必ず受講しなければなりません。土地及び建物の各1件について調査を行い、物件調査報告書を作成し、指導鑑定士の確認を経た後、(公社)日本不動産鑑定士協会連合会に報告書を提出し審査を受けることとなります。
一般実地演習は、不動産の鑑定評価における類型別の実地演習です。まず指導鑑定士が現実に存在する不動産を題材として、不動産鑑定評価基準に定める基本的事項を記載した鑑定評価依頼書を作成し、実務修習生に提示します。実務修習生はこの依頼書を基に、指導鑑定士から指導を受けながら、22件の鑑定評価報告書及び実地演習報告内訳書等を作成します。1年を3期に分けて、各期末に協会が定める件数の実地演習報告内訳書を協会に提出します。なお、一般実地演習のうち、4件の演習(指定類型実地演習)については、実地演習内訳報告内訳書とあわせて鑑定評価報告書等も提出しなければなりません。
〔物件調査実地演習〕
平成26年12月1日~平成26年12月31日
〔一般実地演習〕
平成26年12月1日~平成27年11月30日(1年コース)
コメント: 不動産鑑定士試験に合格後は、この実地演習が最大の難関となります。1年~3年のコース設定はありますが、一般実地演習に関しては22件の類型の鑑定評価を実際に行わなければなりません。これは、鑑定評価の経験のない方が行う作業となるので、予想以上に時間がかかり大変な作業となります。年3回(3月、7月、10月)に分けて実地演習内訳報告内訳書等を提出して審査を受けますが、提出期限に間に合わなかったり、提出しても厳しい審査があるため非認定となって翌年に再度提出しなくてはならない方もたくさんいます。また、1年コースを選択していた方が、期限内の提出が難しい等の理由で2年コースに変更するケースもあります。確実にこの難関を突破するためにも、修習環境の整った指導鑑定士の下で実地演習を修得することが必要です。

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その4 修了考査
平成27年第8回修了考査試験結果 受験者数 148名 うち合格者数 136名 合格率91.9%
修了考査は、不動産の鑑定評価に関する講義、基本演習及び実地演習の各課程の単元を修得された方を対象に、東京において実施します。
論文式は、鑑定評価の基本的事項のうち対象不動産の確定に係るもの及び鑑定評価の手順のうち鑑定評価額の決定に係るものについて行います。毎年1月中下旬に、問題(テーマ)が公表され、800字以上1000字以内で解答論文を作成し提出します。
口頭試問は受験生1名に対し20~30分を標準実施時間とし、実地演習の内容について行われます。
〔論文式(筆記)〕
平成27年1月16日(金)~平成27年1月23日(金)
〔口述試問〕
平成27年1月27日(火)~平成27年1月30日(金)
コメント: 論文式(筆記)は、協会のホームページにテーマが公表され、約8日間で解答論文を作成し郵送します。ちなみに第8回修了考査では、各自が提出した継続賃料の確認の方法及び試算価格をどのように調整したかが出題され、理論的かつ対象不動産に即した実務的な表現力が求められました。
口頭試問は3人の審査員を前に3対1で個室で行われます。提出した22類型のうち、任意の1類型の内訳報告書が渡され、評価の詳細について質問されます。現地の状況、評価手法、事例の詳細、各種利回り、市場分析、試算価格の調整の仕方など、どんな質問にも動じず答えられるよう、実地演習内訳報告書作成段階で十分な調査と分析が必要です。また、口頭試問の直前期には提出した報告書を読み返し、想定される質問についての答えを用意するといった事前準備も必要です。
ステップ4 不動産鑑定士登録

修了考査の合格者は、不動産の鑑定評価に関する法律第14条の23に基づく実務修習のすべての課程についての国土交通大臣の確認を得て、国土交通省に備える名簿に登録を受けることにより不動産鑑定士となります。

不動産鑑定士登録